Los créditos hipotecarios ajustados por inflación, que tuvieron su mayor esplendor hace solo 10 meses, hoy no encuentran piso y retrocedieron en enero a niveles de Abril de 2017. Entre Marzo y Abril de 2018 el promedio de créditos hipotecarios UVA otorgados fue de 13.570 millones mensuales (equivalente a 671 millones de dólares), un registro récord. La actualidad de los créditos hipotecarios es todo lo contrario. En Enero, los créditos hipotecarios UVA continuaron cayendo en términos nominales. Se registraron operaciones por solo 2.378 millones de pesos (63,2 millones de dólares), un 82,5% menos que en los meses de auge de los préstamos y si lo pasamos a dólares es una caída 90,5%.
Si evaluamos las operaciones diarias del crédito hipotecario en millones de UVAs (unidad que conserva el poder adquisitivo en pesos), el volumen de créditos en el mes de Enero de 2019 fue de 3,71 millones de UVAs diarias. Este dato es similar al registrado en Abril de 2017, con 3,78 Millones de UVAs.
Hubo varios efectos que se combinaron para tener esta caída tan drástica. Veamos.
• Devaluación: La divisa norteamericana llegó a alcanzar una suba de 120% (interanual ) en algunos meses de 2018. Hoy se ubica en 96% respecto a a los 20 pesos de abril de 2018, previo a la corrida. Esto golpeó fuertemente al mercado de crédito hipotecario, ya que el valor de las propiedades está fijado en dólares
• Caída del salario en dólares y requisito cuota/ingreso: Si había una ventaja del crédito ajustado por inflación era que a mismo ingreso había una mayor accesibilidad a comprar una propiedad que con un crédito tradicional. El salto devaluatorio, con la consiguiente suba de precios (en pesos) del metro cuadrado, llevó a que muchos potenciales tomadores del crédito queden por sobre el tope exigido de relación cuota/ ingreso del préstamo (menor o igual a 25%) . Por lo que se transformó en inaccesible para ese segmento de mercado.
• Suba de las tasa de interés: El endurecimiento de la política monetaria disparó las tasa de interés de todos los créditos ajustables por UVA. En 2017 y parte de 2018 los bancos ofrecían créditos a UVA + 3,5%/5% TNA (Tasa Nominal Anual) . Hoy el piso de los créditos se ubica en UVA + 8% TNA. Esa suba fue otro de los factores que encareció la cuota de los créditos, volviéndolos inaccesibles para una amplia franja de la clase media.
• Incertidumbre macroeconomía + Recesión: Hizo que los que potenciales solicitantes del crédito tomen una posición pasiva, de espera, después de haber vivido en un contexto de crisis en 2018. Es impensable endeudarse a 20 o 30 años si no se sabe si se va a conservar el empleo el mes próximo.
Sin estabilidad del dólar, baja de la inflación, reducción de las tasas de interés y reactivación de la economía, es imposible que los créditos UVA vuelvan a motorizar a la construcción y al sector inmobiliario como lo hicieron en 2017 y los primeros meses del año pasado.
